La vivienda en España. El problema de la vivienda en España es grave y está muy presente en la vida pública y social de nuestros días. Afecta a un porcentaje muy alto de la población que no tiene acceso a una vivienda digna y no se sabe cómo resolverlo. Es muy probable que no se estén interpretando bien los informes recientes de instituciones como FOESSA o trabajos como el informe AROPE de la European Anti-Poverty Network (EAPN). Son trabajos de estudio profundos y extensos que muestran una situación de exclusión elevada y persistente en la sociedad española.
Este post se dedica a presentar algunas reflexiones sobre el tema que pasan por tres consideraciones básicas: leyes de mercado no válidas para un alto porcentaje de la población española; una fragmentación excesiva de la población española en términos de poder adquisitivo y un porcentaje de exclusión elevado, y la necesidad por todo ello de medidas especiales.
Algunos problemas con las variables económicas
Siento algo de vergüenza al usar un dicho tan antiguo y simple como: “mi vecino tiene dos coches y yo ninguno y las estadísticas dicen que tenemos uno cada uno”.
No se sabe muy bien quien es el autor de esta frase, pero los anglosajones la achacan a algún personaje ingenioso como George Bernard Shaw (1856-1950), Mark Twain (1835-1910) o Benjamin Disraeli (1804-1881). Al último se le asigna la frase cercana de que existen: “Mentiras, grandes mentiras y estadísticas”
Hay que decir enseguida que las variables económicas son probabilísticas y que en ellas hay que utilizar además de los valores promedio otros como, la curva de distribución de probabilidades, la varianza o la desviación típica, pero la verdad es que la economía es una ciencia social de promedios. Sus leyes funcionan bien en el caso de poblaciones o conjuntos muy homogéneos y las mismas leyes funcionan mal cuando son muy heterogéneos.
Utilizo esos comentarios introductorios para hablar del problema de la vivienda en España, tema al que hemos dedicado varias reuniones en una de las tertulias en las que participo y que es un asunto muy actual, grave y discutido generalizadamente en el país. Asunto íntimamente ligado, a su vez, a los elevados niveles negativos en los que se mueve nuestro país en términos de desempleo, desigualdad y pobreza.
Los participantes en la tertulia que menciono son gente muy preparada, estudiosos y reflexivos, profesores universitarios varios de ellos, que vienen todos con los temas a tratar muy estudiados y, de hecho, con material escrito previamente, según las normas establecidas por los coordinadores.
Fragmentación de la sociedad española
Con frecuencia se hacen propuestas de actuación pública, las cuales suelen ser inteligentes y potencialmente posibles, aunque en general pecan del tema que queremos tratar aquí: utilizan las leyes de mercado relacionadas con, la oferta y demanda, los precios y la inflación, los impuestos y otras variables económicas que todos conocemos, cuando un porcentaje alto de la población española está fuera de ese mercado.
Ese es nuestro gran problema: el fraccionamiento excesivo de la población en términos de ingresos y capacidad adquisitiva, como oportunamente señala el último informe FOESSA presentado en noviembre pasado (5 de noviembre de 2025).
Las conclusiones más importantes de dicho informe indican lo siguiente:
1.- España ha experimentado una fragmentación de su estructura de clases. La antigua hegemonía de las clases medias se ha desgarrado hacia abajo, disolviéndose la identidad obrera tradicional y avanzando en una atomización social que dificulta la creación de identidades colectivas sólidas y proyectos comunes de sociedad
2. La transición migratoria ha transformado España de país emisor a receptor de 8,8 millones de inmigrantes. Este cambio, junto al envejecimiento poblacional y la fecundidad frustrada, ha reconfigurado completamente la composición demográfica y las dinámicas reproductivas del país
3. La revolución laboral femenina y las nuevas formas familiares reflejan una sociedad más diversa, sin embargo, las desigualdades de género persisten, evidenciadas en la doble jornada laboral femenina. Las transformaciones se construyen sobre viejos cimientos, perpetuando desequilibrios que obstaculizan la verdadera igualdad
4. La precariedad laboral se ha normalizado en el mercado laboral, afectando a millones de trabajadores. La inestabilidad laboral se convierte en la norma, configurando una sociedad donde esta situación determina la salud mental y contribuye a la fragmentación social
5. España ha desarrollado un modelo inmobiliario especulativo que privilegia la inversión sobre el uso social de la vivienda, alimentando booms constructivos y una artificialización intensiva del territorio mientras amplias capas sociales quedan excluidas, demostrando que el problema no es la falta sino la distribución y accesibilidad
Las anormalidades en los mercados de compra y alquiler de viviendas falsean los diagnósticos y las soluciones
La fragmentación de la sociedad española puede identificarse a través de variables económicas diversas, pero lo que queremos señalar muy particularmente es que en el caso de la vivienda la fragmentación del mercado es manifiesta. Hay anormalidades importantes que hacen que nos equivoquemos en los diagnósticos y las soluciones. Se dice que existe en nuestro país una crisis estructural de acceso a la vivienda, marcada por el desfase entre una demanda creciente y una oferta insuficiente, lo que dispara los precios de compra y alquiler, especialmente en zonas urbanas y turísticas.
También se indica en fuentes diversas, recogidas en Internet, que factores como la escasez de suelo edificable, el boom del alquiler turístico, la inversión extranjera y el bajo stock de vivienda social agravan el acceso, dificultando la emancipación juvenil y la estabilidad para familias con rentas medias y bajas, a pesar de existir un parque significativo de viviendas vacías. Hay, de hecho, infinidad de viviendas vacías en lugares que nadie quiere vivir.
En cuanto al alquiler de viviendas, un mercado paralelo y complementario, sabemos, también por informes diversos publicados en Internet, que la demanda de alquiler en España alcanzó niveles críticos a principios de 2026, con una media de 135 personas interesadas por cada vivienda que sale al mercado en los primeros diez días. Esta presión supone un aumento del 14% respecto a 2025 y un incremento del 20% en la competencia entre inquilinos en el último año. Con la particularidad de que en las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca o Bilbao la demanda por vivienda puede ser dos o tres veces superior.
Un alto porcentaje de la sociedad española está fuera del mercado de la vivienda
Los valores numéricos muestran parte del problema, pero no todo ni los aspectos más graves. De los datos proporcionados por el informe FOESSA de noviembre de 2025 citado anteriormente y del informe AROPE, más concentrado en la desigualdad y el desempleo, cuyo último avance es de finales de 2024, algo así como un 26,5% de la población española (12,7 millones de personas) está en riesgo de pobreza o exclusión social.
Si a ese porcentaje se une el 10 % de la población más rica de España la cual concentra el 54 % de toda la riqueza o, con más precisión, el 2,6 % de la población que se considera millonaria (más de un millón de Euros en riqueza), que tiene vivienda propia o se mueve en una parte del mercado de viviendas de alto valor, y a eso se añade que entre el 73 y el 76 % de la población tiene vivienda en propiedad, se puede colegir que, en España, en realidad, existe un mercado de la vivienda muy reducido.
No es extraño entonces que la oferta sea baja, a lo que contribuye también la burocracia, los impuestos la excesiva regulación y varios otros componentes de carácter administrativo y político.
Tanto los precios de la vivienda en compra como los de alquiler suben anualmente. En 2025, por ejemplo, los primeros subieron en España un 18,4 % y los segundos un 8,1 %
Son crecimientos elevados que puede que expliquen la existencia de un mercado de la vivienda normal, aunque de reducido tamaño, regido por la economía de oferta y demanda.
Si no se consideran los sectores de la población fuera, de hecho, del mercado, es posible que las leyes de mercado estén funcionando y que exista en España una demanda y una oferta bastante equilibradas.
Mi opinión al respecto es que las leyes económicas a las que hemos hecho referencia y los valores estadísticos de las variables económicas no valen para explicar el problema de un porcentaje muy alto de la población española que está, de hecho y repito, fuera del mercado.
De acuerdo con las cifras manejadas, el porcentaje de la población española que se podría considerar que forma parte de un posible mercado de la vivienda es muy reducido.
Precariedad: desempleo, desigualdad, bajo poder adquisitivo
Por encima de los problemas de la vivienda que el mercado podría resolver, tanto en cuanto a la compra como al alquiler, que hacen la vida imposible a muchas personas, el país tiene un problema de pobreza y precariedad que no se puede solucionar con las leyes de mercado clásicas. Dichos problemas no tienen que ver con desequilibrios entre la oferta y la demanda de viviendas, como tantas veces se dice. Ni siquiera con los impuestos vigentes en la sociedad española que son elevados, pero no los más altos de la UE.
Es, en mi opinión y sobre todo, un problema de bajísimo poder adquisitivo, precariedad ligada a empleos temporales, bajos salarios y dificultad para cubrir necesidades básicas, afectando especialmente a jóvenes, mujeres y familias monoparentales. Pero, no solo a esos grupos sociales, sino que el poder adquisitivo de un porcentaje muy alto de la sociedad española es francamente bajo
Solo mencionar algunos parámetros:
1.- España es la cuarta economía de la UE en términos de PIB y la 15 o 16 del mundo (según las estadísticas de distintos organismos). Está sometida a dos procesos, uno, de ascenso dentro de la UE debido a que el crecimiento de su PIB en los últimos años es casi el doble del promedio de la Zona Euro y otro de descenso a nivel mundial debido al crecimiento de otros países con poblaciones mucho más altas que la van superando año a año.
2.- En cuanto a PIB per cápita (PPA) (poder adquisitivo interno) ocupa el décimo lugar de Europa. Está a un 0,76 % de la media de la Zona Euro y a un 0,84 % de la media de la Unión Europea.
3.- En lo relativo a ese último indicador ocupa el 35 lugar en el mundo, muy por debajo de los países de la Zona Euro.
4.- España es, asimismo, uno de los últimos países en tasa de desempleo con un 11,1 % del total de la población y un 25,4 % de empleo juvenil, Es verdad que las cifras oficiales más recientes indican que en 2025 se ha bajado del 10 % en desempleo, siendo los porcentajes indicados los correspondientes a últimos datos en las estadísticas internacionales.
5.- En poder adquisitivo España se sitúa en el lugar 17 de 42 países analizados en el último estudio realizado por NIQ – GfK Purchasing Power Europe 2025. Ha mejorado respecto a 2024 pero todavía se sitúa por debajo de la media de la UE.
6.- La desigualdad en España, por otra parte, es muy elevada. Bulgaria, Letonia, Lituania, Rumanía y España registran los mayores índices de desigualdad de ingresos (según el índice de Gini) en la UE.
7.- En lo relativo al Índice de Miseria, un indicador no muy utilizado que suma el desempleo a la inflación, España ocupaba en 2023 el último lugar de la UE.
Actuaciones posibles
Actuar públicamente sobre el problema de la vivienda para tratar de solucionarlo es muy complicado en las circunstancias descritas. Los pobres o excluidos en
España subsisten en gran manera debido a la caridad pública y privada y a medidas como el Salario Mínimo Vital. En lo relativo a esta última ayuda pública, por ejemplo, a principios de 2026, se registraron 400.000 nuevos beneficiarios del IMV, lo que indica un aumento en la dependencia de ayudas sociales.
Habría que utilizar dos tipos de políticas: una siguiendo las leyes de mercado para el sector de la población integrado y con un cierto poder adquisitivo y otra para los “excluidos”, por decirlo en términos entendibles.
Como los últimos son muchos y cada vez más y la vivienda en propiedad tiene una gran importancia en nuestra cultura, habría que tomar medidas extraordinarias y especiales. Probablemente, se tendrían que considerar las dificultades de acceso a ella como una emergencia nacional y tomar medidas similares a las de las grandes catástrofes. Habría que construir viviendas sociales prácticamente a fondo perdido, como se hizo en otras épocas de la historia del país.
Alternativamente se debería considerar en serio la adopción de una Renta Básica Universal que podría no ser Universal sino Parcial. Llevar de nuevo al mercado de la vivienda y al mecanismo de consumo a altos porcentajes de la población sería una de las maneras más radicales y beneficiosas de actuar. Serían muy buenas para el país en su conjunto al introducir de nuevo en el mundo de la producción, el consumo y la inversión a un porcentaje exageradamente alto de la población. Es importante evitar el enfoque de abordar eficazmente una problemática incorrecta, dado que la vivienda trasciende una simple cuestión de mercado y representa un desafío más complejo y profundo. Se trata de un problema de empobrecimiento de la sociedad española, quizás de un proceso incipiente hacia el subdesarrollo y, desde luego, de un fenómeno de fragmentación y exclusión. No debemos caer en el error de “resolver muy bien el problema que no es”.
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Notas:
Este post es ya bastante más largo de lo recomendado para este tipo de documentos, pero conviene decir algo sobre bibliografía relacionada con el tema.
Quien viene hablando sobre desigualdad desde hace tiempo es el profesor francés Thomas Piketty, autor del bestseller mundial El Capital en el siglo XXI (Fondo de Cultura Económica 2013/2014) y otros como, La economía de las desigualdades: Cómo implementar una redistribución justa y eficaz de la riqueza (ANAGRAMA 2015) en los que explica su idea Herencia Universal Pública (HUP) consistente en distribuir las herencias de los más ricos.
El británico Guy Standing (nacido en 1948) es conocido por sus trabajos sobre Renta Básica Universal (RBU), democracia deliberativa y precariado. Entre sus libros se pueden citar: El Precariado, Una nueva Clase Social (Pasado&Presente 2014), La renta básica: Un derecho para todos y para siempre (Pasado&Presente 2018) o La corrupción del capitalismo: Por qué prosperan los rentistas y el trabajo no sale a cuenta (Pasado&Presente 2017)
De varios autores españoles hay un libro notable sobre estos temas, La desigualdad en España (Lengua de Trapo y Círculo de Bellas Artes 2024)
Sin dejar de mencionar las obras de autores más clásicos y consagrados como Joseph Stiglltz con, El precio de la desigualdad: El 1 % de la población tiene lo que el 99 % necesita (Taurus 2012)El precio de la desigualdad (DEBOLSILLO 2015) o La gran brecha: Qué hacer con las sociedades desiguales (Tauris 2015). O. incluso, Olivier Blanchard con Combatiendo la desigualdad: Un nuevo planteamiento del papel del Gobierno (Deusto 2022) y Olivier Blanchard y Dani Rodrik, Combating Inequality (The MIT Press 2021)
Y no podemos dejat de citar tampoco a Branko Milanovic, un verdadero especialista en el tema, uno de cuyos últimos libros es: Miradas sobre la desigualdad: De la Revolución Francesa al final de la Guerra Fría
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