Abordamos en este post las posibilidades de ocurrencia de nuevas crisis financieras. No estamos vacunados contra ellas, por un lado, y hay, por otro, una cierta obsesión entre los analistas económicos de que se produzcan de nuevo, después de la experiencia traumática de la de 2007/2008. Hay sin embargo mucha sensibilidad en los órganos reguladores, fundamentalmente en los bancos centrales de los más importantes países, y da la impresión de que están manteniendo las manos sobre el timón con mucha atención. Ni siquiera eso podrá evitarlas ya que las crisis surgen siempre de forma inesperada y a través de procesos económicos cada vez distintos. Mencionamos el caso de las Socimis españolas, sociedades anónimas de inversión inmobiliaria, que están captando la atención de muchos pequeños inversores. Algunos observadores económicos piensan que una burbuja se está gestando en ellas.
(Imagen del principio tomada del blog de Carlos Heller. http://www.carlosheller.com.ar/)
La cautela actual de los reguladores
Aunque después de habernos referido en el post anterior a la posible ocurrencia de nuevas crisis financieras no 
teníamos previsto insistir en el tema para seguir concentrándonos en el “bien común”, diversas circunstancias hacen que prestemos una cierta atención a esta cuestión.
Tal como hemos indicado en dicho post las crisis pueden ocurrir en cualquier momento, por mucho que en la actualidad todas las instituciones reguladoras estén prestando gran atención al control monetario, a los bancos y sus créditos, a las inversiones en bolsa, a los mercados inmobiliarios y a otros mercados. Además de actuar muy cuidadosamente, como hemos deducido de las intervenciones de los responsables de los bancos centrales en la última reunión semestral de dichos bancos del 25 y 26 de agosto pasado celebrada en Jackson Hole (Wyoming, EE.UU.).
Se nota en este último sentido que la crisis, sobre todo en los Estados Unidos, fue en parte causada por la falta de control del FED sobre el mercado inmobiliario y el boom crediticio relacionado con dicho mercado. Así como con la lenta y tardía reacción del BCE en el caso de Europa.
Es curioso, por ejemplo, como la responsable de Sistema Federal de Reserva norteamericano, Janet Yellen, ha detenido su prevista ampliación paulatina de los tipos de interés, hoy en el 1,25 %, ante un debilitamiento de la inflación. Y lo mismo se puede decir de Mario Draghi en el BCE, quien mantiene los tipos de interés alrededor del 0,0 % y la compra mensual de deuda de 60.000 millones de Euros mensual a pesar de que la economía europea se recupera y desciende el desempleo.
El gato escaldado del agua fría huye
La cautela se notó en las conferencias de todos los participantes, así como la preocupación por “impulsar una economía global dinámica” pero sin sorpresas ni volatilidades excesivas. Se notaba que los responsables de los bancos centrales estaban “escaldados” como los gatos.
A pesar de estos cuidados, desde hace algún tiempo se habla de la posibilidad de nuevas crisis iguales o peores que la iniciada en 2007/2008, sobre la que venimos hablando en este blog. Algunos artículos difundidos en Internet se refieren incluso a una nueva Gran Depresión en los Estados Unidos tan devastadora como la del año 29 del siglo pasado.
Hay que tener cuidado con estos artículos producidos en muchas ocasiones por fondos de inversión o personas y empresas captadoras de capital para dichos fondos. Los artículos procedentes de estas fuentes, muchas veces bien escritos y fundamentados, están con frecuencia sesgados con el único objetivo de atraer la atención de los inversores. Tal parece, por ejemplo, uno de los revisados recientemente por el que esto escribe, Could the Great Depression Happen Again?. Is the Second Great Depression Coming?, firmado por Kimberly Amadeo con fecha 14 de junio del presente año en la Web “the balance”. O con otros anteriores como Is Another Financial Disaster Coming? Yes, But Not Right Now, publicado en vice
Hay muchos otros del mismo tipo en Internet y en publicaciones diversas pero la verdad es que los índices bursátiles se mantienen bastante moderados en términos de crecimiento por más que el dinero exista en grandes cantidades y no sepa muy bien dónde refugiarse.
Existencia de gran liquidez y Socimis
Hay además mucha liquidez en manos de personas e instituciones y, como bien se sabe, el dinero negro procedente de las drogas, de la venta de armas y de otros negocios, supuestamente ilícitos, fluye a gran velocidad en nuestras economías.
Es conveniente en este sentido prestar atención a voces autorizadas, como por ejemplo, entre nosotros en España, la de Antonio Pulido, Catedrático de Economía Aplicada de la UAM y fundador del CEPREDE (Centro de Predicción Económica). En su blog Futuro e Innovación, publica últimamente posts relacionados con posibles crisis financieras, y en uno de los últimos, en concreto, “A vueltas con las burbujas financieras”, concluye, “que no hay riesgo inmediato de burbuja financiera y no es bueno alimentar esos temores sin soportes muy fundados”.
La opinión de Antonio Pulido se completa con una llamada a la prudencia a pesar de la baja volatilidad actual de los mercados bursátiles y de unos índices muy bajos de incertidumbre.
Dicha prudencia y cautela deberían aplicarse en el caso concreto de España al fenómeno de las Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), las cuales constituyen instrumentos semejantes a otros utilizados históricamente para aumentar las inversiones de los particulares y generar riqueza acudiendo al terreno siempre presente, cercano y fácil del negocio inmobiliario.
Son sociedades de capital que permiten el acceso de pequeños inversores al negocio inmobiliario y que supuestamente tienen unas normas de funcionamiento muy reguladas y muy transparentes.
Objetivos de las Socimis
Sus objetivos como puede verse en la Red, son:
- Impulsar el mercado del alquiler. En España este sector mueve cifras muy bajas, en comparación con las del resto de Europa (15% en España frente al 50% de Alemania).
- Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.
- Ofrecer una rentabilidad estable al inversor.
La primera ley reguladora de estas sociedades es en nuestro país de 2009, la cual fue reformada en 2012 para hacer las cosas mucho más atractivas a los inversores.
En la primera versión de esta ley, por ejemplo, se exigía un mínimo de capital de 15 millones de Euros, mientras que en la segunda se bajaba a sólo 5 millones. Los inmuebles necesarios eran en la primera de 3 y en la segunda de 1. Y el ratio de Peso Máximo Balance/Inmueble era del 40 % en la primera y de 100 % en la segunda.
El LTV (Loan to Value) que tanto fue criticado en la furia hipotecaria de la pasada crisis, también se bajó en ley del 2012 del 70 % establecido en la ley del 2009 a sencillamente no tener límite.
Existen por supuesto normas bastante estrictas sobre su funcionamiento tales como, la de cotizar en mercado regulado español o europeo, contar con el capital mínimo ya mencionado de cinco millones de euros y poseer al menos 50 accionistas.
Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras Socimi.
El 80% de los ingresos del periodo, con exclusión de determinadas rentas, deberá proceder del arrendamiento de inmuebles y de dividendos de la tenencia de las anteriores participaciones.
Requisitos adicionales de las Socimis
Amén de otros requisitos relativos al número de inmuebles y su destino a alquiler, permanencia de los alquileres y posibilidades de inmuebles arrendados o promovidos.
Siendo también muy claras y estrictas las normas relativas al reparto de dividendos, a los cuales deben dedicarse al menos el 90 % de las rentas derivadas del arrendamiento, al menos el 50% del beneficio que obtengan de transmisiones de inmuebles y de participaciones aptas y el 100% de los beneficios procedentes de dividendos de las participaciones aptas.
En términos generales las Socimis tienen que estar cotizadas en bolsa y repartir dividendos todos los años. En el caso español cotizan en el MaB (Mercado Alternativo Bursatil) de cuyo valor total representan un porcentaje muy elevado y cuyo número es por lo menos la mitad y de todas las empresas listadas en este mercado.
A mediados de julio pasado, por ejemplo, 36 de las 75 empresas del MaB eran Socimis y su capitalización que ascendía a 6.487 millones de euros, representaba casi las tres cuartas partes de todo el mercado. Datos que pueden verse en El Mundo.
Muchos analistas consideran peligrosa esta acumulación rápida de capital, hablando ya de la “burbuja de las Socimis”. El fenómeno es entendible debido a la gran liquidez existente en los pequeños inversores que desde hace tiempo no saben dónde poner su dinero, especialmente si no quieren correr altos riesgos, y que han visto en estas sociedades una gran oportunidad.
Los REIT (Real Estate Investment Trust)
La verdad es que las Socimis no son sino la versión española de los llamados en los Estados Unidos REIT (Real Estate Investment Trust), unas instituciones dedicadas a invertir a gran escala en bienes inmuebles que permiten a los pequeños inversores comprar acciones como pueden hacer en empresas de cual otro tipo. En ese país han funcionado con éxito desde los años 60 del siglo pasado y en un momento determinado pasaron a ser utilizadas en Europa donde están muy introducidas en los mercados de oficinas de Londres y París y en las grandes ciudades de los países nórdicos.
Parecen unos instrumentos adecuados y en España están demostrando ser un desencadenante del movimiento de dinero acumulado por muchas familias y mantenido hasta ahora en forma líquida con poca o nula rentabilidad. Pero la verdad es que visto en perspectiva el proceso es muy similar al vivido en la última crisis a partir de la liberalización del suelo de finales de los años 90 y el boom crediticio posterior. Como ocurrió entonces, el exceso de capital entrando en un mismo sector puede comenzar a distorsionarlo y las prácticas irregulares, corrupciones y fraudes que suelen surgir cuando las condiciones de rentabilidad se endurecen, podrían dar lugar a otra crisis.